Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Принцип замещения при оценке недвижимости это

Принцип замещения при оценке недвижимости это

Источник: Глобальная сеть рефератов. Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит редкость , потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

1.5. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов рис. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Одному принципу может придаваться наиболь шее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуа цией. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте.

Это быстро и бесплатно! Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, экологические, юридические и иные факторы.

Особое значение имеют экономические факторы - близость объекта к транспортным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя. В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объекта влияют разные факторы.

Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфраструктуры, для торговых предприятий - близость к пассажиропотокам и прочее. Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным например, можно отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое.

Характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории например, мрамора для ванной комнаты оправдано, но использование этого материала при строительстве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не имеет смысла и даже экономически убыточно.

И от того, насколько точно оценщик или другой профессиональный участник рынка - брокер, девелопер - понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе. Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок.

Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости. Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ.

ННЭИ - такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли. В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие: физическая возможность; финансовая осуществимость; экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков. Если участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа: Определение наилучшего варианта землепользования. Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения. Процесс оценки. Процесс оценки состоит из следующих этапов: постановка задачи оценки; составление плана оценки; сбор и проверка информации; составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости; оценка объекта недвижимости; согласование стоимости; оформление отчета об оценки объекта недвижимости.

Постановка задачи оценки заключается в определении: цели оценки, искомого вида стоимости, идентификации объекта недвижимости и юридических прав на нее, даты оценки, валюты оценки, цен, в которых выполнена оценка. Для сбора и проверки информации по оцениваемому объекту оценщик пользуется двумя видами информации: документально подтвержденная арендные договора, коммунальные платежи, инвентарные карточки учета, документы подтверждающие права на объект недвижимости ; полученная экспертным путем сведения о норме предпринимательской прибыли, процент скидки на листинг продаж и др.

Рис 2 Цели оценки Составление плана оценки включает следующие составляющие: определение требований к объекту оценки, идентификация методологии оценки, оценка затрат времени и трудозатрат, представление предложения об условиях выполнения задания и стоимости оценочных услуг. Сбор и проверка информации включает: обследование объекта недвижимости и составление акта осмотра, а в случае необходимости дефектных ведомостей; изучение района расположения, участка и прилегающих территорий, юридических и правовых документов, определяющих права на объект недвижимости; анализ проектно-сметной документации, а при отсутствие составление плана объекта и плана участка; сбор и анализ экономических показателей по объекту недвижимости балансовой стоимости, арендных платежей, затрат на содержание объекта недвижимости и др.

Составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости предусматривает создание пакета программ в системе электронных таблиц по расчету основных элементов стоимости недвижимости. Оценка объекта недвижимости может проводиться стандартными методами или производными от них методами, с использованием их комбинаций и модификаций в соответствии со стандартами оценки недвижимости и наличием необходимой информации на рынке недвижимости Республики Беларусь.

К стандартным методам оценки относятся: затратный метод; метод сравнения продаж; метод капитализации дохода. К производным методам относятся такие как: метод техники остатка, метод городов, метод инвестиционной группы, метод классификаций, метод валового мультипликатора, адаптированный метод капитализации и другие. При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее максимально продуктивное ее использование.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающее максимально продуктивное использование недвижимости называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее н наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется для участка земли: как свободного с существующими улучшениями. При окончательном выборе вариант наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами: Если стоимость недвижимости с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование недвижимости с улучшениями.

Если стоимость свободного участка превысит стоимость недвижимости с улучшениями, наилучшее и наиболее эффективное использование будет использование земли как свободной. Согласование стоимости включает: отбор факторов и их увязку с принципами оценки; логические рассуждения и выводы, статистические и вероятностные показатели, окончательное заключение о стоимости. Оформление отчета об оценки объекта недвижимости заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составление сертификата оценки.

В отчете должно содержаться сопроводительное письмо, сведения об оценщиках, ограничивающие условия и система допущений, нормативная и техническая литература, использованная для расчета.

В отчете по оценке в виде приложения должны быть приведены исходные документы, представленные на оценку заказчиком. Рис 3 Процесс оценки Если отчет по одному и тому же объекту выполняется постоянно один раз в полгода , то во всех последующих отчетах должны быть ссылки на документы в исходном отчете.

Отчет может составляться: в виде письма; по краткой форме; полный отчет. Отчет в виде письма составляется в том случае, когда потребителю требуется лишь величина стоимости объекта недвижимости и договор не предусматривает подтверждающих документов и расчетов. Определение стоимости с целью предполагаемой покупки. Отчет по краткой стандартной форме - используется для типовых случаев оценки оценка рыночной стоимости недвижимости для подтверждения платежеспособности физического или юридического лица при выезде за границу.

Полный отчет составляется в случае отчуждения продажи конкретному покупателю или внесения в уставные фонды юридических лиц в виде не денежных вкладов. Данный процесс связан с последовательным расширением всего спектра форм собственности, которая все чаще является объектом купли-продажи, становится все больше и собственников, которые характерны весьма широким диапазоном -- от частных лиц до государства.

Каждому, кто владеет той или иной собственностью, необходимо знать ее рыночную стоимость, которая постоянно меняется в связи с трансформациями, происходящими на рынке под воздействием спроса и предложения.

Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки принадлежащей им собственности постоянно волнуют не только отдельных граждан, но и юридических лиц предприятия, организации и т.

Любые действия на рынке, связанные с изменением собственника, скажем, сделки на фондовом рынке, деловые акции в системе страхования, ипотечное кредитование, акционирование предприятий и т. В такой оценке оказываются кровно заинтересованными не только участники конкретной сделки, но и многие другие стороны.

Так, в правильной оценке предприятия прямо и непосредственно заинтересованы государственные органы, инвесторы, кредиторы, страховые компании, акционеры, партнеры по бизнесу, менеджеры и т. Применительно к отдельному предприятию оценка его полной или частичной стоимости осуществляется в самых различных случаях, в частности: -- при его продаже целиком или по долям ; -- при оценке стоимости акций, других бумаг предприятия на фондовом рынке; -- при определении кредитоспособности предприятия; -- при осуществлении страхования его имущества; -- при разработке и реализации стратегических и текущих планов развития предприятия; -- для постоянного повышения качества, результативности работы менеджмента; -- при расчете и уплате налогов; -- при разработке и практической реализации инвестиционных проектов; -- при учете воздействия на стоимость бизнеса инфляционных факторов и при многих других обстоятельствах, связанных с функционированием предприятия на рынке.

Оценка требуется не только применительно ко всему бизнесу, но и к отдельным его частям машины, оборудование, недвижимость, нематериальные активы. Оценка собственности нужна нередко не только на какой-то конкретный момент, но и в динамике, что особенно важно при экономическом анализе.

Обычно, как известно, оценивается рыночная стоимость объекта. Однако во многих случаях используются и другие ее виды -- страховая, инвестиционная, налогооблагаемая, утилизационная. На реальную оценку конкретного объекта собственности воздействуют очень многие факторы.

Так, на рыночную его оценку влияет уровень спроса на него и соотношение спроса и предложения на аналоги, уровень затрат на создание подобных объектов, степень риска-получения намеченных доходов и другие обстоятельства. Список используемых источников 1. Белых Л. Основы финансового рынка. Голубев В. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных бумаг. Десмонд Г. Руководство по оценке бизнеса. Нейман Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости.

Тарасович Е. Оценка недвижимости. Размещено на Allbest. Шукати: 2. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты; Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность оценщики.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Источник: Глобальная сеть рефератов. Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит редкость , потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов рис. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке. Принципы пользователя Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.

Принципы оценки недвижимости

Skip to: Content Navigation Footer. Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями. Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Принцип замещения при оценке недвижимости это

Принцип замещения в оценке объекта недвижимости

Татарова А. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Состояние здания необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости.

В настоящее время сложился такой взгляд, что стоимость в широком экономическом смысле есть денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему прав собственности на конкретный момент времени.

В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости земля, здания, сооружения ; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой рис. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов.

Принципы оценки

Принцип замещения при оценке недвижимости это

Те, кто хотя бы раз сталкивались с оценкой недвижимости, понимают, насколько трудоемок и сложен этот процесс. Субъекты оценочной деятельности тратят на него немало времени, формируя подходы, применяя методики и выстраивая модели оценки. Этот процесс сложен не только с практической, но и с теоретической стороны — любая оценка должна подчиняться конкретным принципам. В этой статье мы рассмотрим и систематизируем главные принципы оценки недвижимости.

Как правильно управлять финансами своего бизнеса, если вы не специалист в области финансового анализа - Финансовый анализ. Финансовый менеджмент - финансовые отношения между суъектами, управление финасами на разных уровнях, управление портфелем ценных бумаг, приемы управления движением финансовых ресурсов - вот далеко не полный перечень предмета " Финансовый менеджмент ". Поговорим о том, что же такое коучинг? Одни считают, что это буржуйский брэнд, другие что прорыв с современном бизнессе. Коучинг - это свод правил для удачного ведения бизнесса, а также умение правильно распоряжаться этими правилами. Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Принцип замещения в оценке объекта недвижимости формулы

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки. Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом фундаментальных постулатов, не требующих доказательств оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель. На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки , а также выявить взаимосвязи между ними.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель.

Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки. Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки. Материал из Википедии — свободной энциклопедии. Для улучшения этой статьи желательно :. Проставив сноски , внести более точные указания на источники.

4.2 Принципы оценки объектов недвижимости

Для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости. Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе логическую формулу:. Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда.

4.2. Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов рис. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника Исходный принцип оценки стоимости недвижимости — принцип полезности , который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы например, многофункциональные центры.

При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости.

Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки. Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки. Материал из Википедии — свободной энциклопедии. Для улучшения этой статьи желательно :. Проставив сноски , внести более точные указания на источники.

Принцип замещения при оценке недвижимости это

Главные принципы оценки недвижимости в РФ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения и предмета или объекта потребления земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Асаул А. Экономика недвижимости Учебное пособие. Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка недвижимости. Как это должен делать профессионал.
Комментариев: 4
  1. Семен

    Спасибо огромное!

  2. Оксана

    Боже мой! Ну и ну!

  3. masrefen

    мда не повезло

  4. Гавриил

    Я хотел бы с Вами поговорить, мне есть, что сказать по этому вопросу.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://rt-stanko.ru