Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Затратный подход при оценке квартиры

Затратный подход при оценке квартиры

VolkK сообщал а : формулировки отказа от применения затратного и доходного подходов. Помогите,если возможно с правильной формулировкой. Вот мои:. Мисовец сообщал а : Невозможно построить встроенное помещение отдельно от остального здания, покупатели встроенных помещений не рассматривают идею строительства в качестве возможно способа решения своих задач.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Затратный подход к оценке недвижимости

Федеральное агентство по образованию РФ. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. Выполнила: ст. Приняла : проф. Трухина Н. Сущность затратного подхода оценки недвижимости.

Сфера применения и ограничения затратного метода…………………….. Этапы оценки недвижимости затратным методом…………… Оценка общего накопленного износа………………………….. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка………………………………………………… На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости в том числе земельных участков , при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора.

Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений. Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

В своей курсовой работе я поставила цель проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости. Затратный подход — подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:. ПСВ — полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;.

ПСЗ — полная стоимость замещения оцениваемого имущества;. Причем под полной себестоимостью воспроизводства ПСВ понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту. Полная стоимость замещения ПСЗ — стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Сфера применения и ограничения затратного метода. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики.

Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования. Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности. Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения. Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Применение затратного метода необходимо при:. В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Недостатки затратного метода оценки недвижимости. К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:. Этапы оценки недвижимости затратным методом. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;. Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;.

Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка. Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения.

Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости. В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.

Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата. Хочу больше похожих работ Учебные материалы. Главная Опубликовать работу Правообладателям Написать нам О сайте.

Полнотекстовый поиск: Где искать:. Жилищно-коммунальное хозяйство 1. Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из основных отраслей народного хозяйства Российской Федерации, охватывающей многоотраслевой производстве Жилищное строительство - фактор, определяющий синергетический эффект экономического роста. Жилищное строительство как деятельность по удовлетворению одной из важнейших потребностей человека — обеспечению нормальными жилищными условиями — явл Затратный подход к оценке объектов недвижимости.

Сохрани ссылку в одной из сетей:. Воронеж Содержание Введение………………………………………………………………………… Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости……………………………………………………… Сфера применения и ограничения затратного метода Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются: -определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка; -определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа; -определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения; -определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; -определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Применение затратного метода необходимо при: -Анализе нового строительства; -Определении варианта использования земли; -Реконструкции зданий; -Оценке для целей налогообложения; -Оценке для страхования; -Оценке последствий стихийных бедствий; -Оценке специальных зданий и сооружений. Недостатки затратного метода оценки недвижимости К недостаткам затратного метода следует отнести следующее: -Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход; -Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.

Этапы оценки недвижимости затратным методом 1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией; 2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения; 3.

Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего; 4. Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды; 6. Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Загрузить файл. Оценка объекта жилой недвижимости 2. Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности: Осмотр объекта недвижимости и При определении величины рыночной стоимости обычно используют три подхода : сравнительный подход ; доходный подход. Применение доходного подхода Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Вы точно человек?

Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе например , отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку , а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации. Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта. Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода то есть для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр. Затратный подход был практически единственным на протяжении всего советского периода нашей истории.

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика. Источник: Варламов А.

Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. Дата определения стоимости объекта оценки дата проведения оценки, дата оценки — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования обобщения результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом 2. Использование затратного подхода Затратный метод основан на том… Оценка рыночной стоимости недвижимости 2. Определяется стоимость нового строительства здания сооружения , которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным. Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки. Наиболее приемлемый подход оценки квартиры По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

Затратный подход при оценке квартиры

Затратный метод оценки недвижимости: суть, формула, пример

Федеральное агентство по образованию РФ. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. Выполнила: ст. Приняла : проф. Трухина Н.

Выбирая единственно верный способ оценивания недвижимости, мы полагаемся на несколько критериев: доходность и расположение объекта, стоимость аналогичного имущества, спрос на рынке недвижимости — это методы сравнения и подсчета доходов, но в каких же случаях целесообразно использовать затратный подход?

Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с рыночной ценой земельного участка , на котором расположено данное здание, служит подходящим ориентиром для определения примерной стоимости. Главной особенностью использования этого метода является то, что оценщик должен четко понимать разницу между воспроизводительной стоимостью воссоздание объекта и ценой его замещения.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Общая характеристика затратного подхода

Затратный подход при оценке квартиры

Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности. Стоимость отчетов от до рублей. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

При оценке недвижимости , оценщик в расчетах выбирает те подходы, которые наиболее точно отражают стоимость данного объекта. Один из таких подходов — затратный. Недостатком подхода является то, что для определения точного значения стоимости здания требуется большое количество времени. К примеру, при оценке старинного здания вообще практически невозможно точно определить стоимость воссоздания и износ. Для типовых зданий - наоборот, этот подход очень прост в вычислениях, что является его несомненным преимуществом. Для некоторых случаев данный подход единственно применимый, например - оценка зданий специального назначения школы, вокзалы, электроподстанции и др.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Методы оценки квартиры

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры — невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора Статья 36 Земельного Кодекса РФ , что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры. Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта. Строительство отдельно взятого помещения — невозможно.

Затратный подход к оценке недвижимости. Затратный подход Оценщик должен обосновать выбор подходов при оценке объекта недвижимости (п.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений зданий, сооружений аналогичной полезности в существующем состоянии. Необходимое условие для использования затратного подхода — точная детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Затратный подход в оценке недвижимости

Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один — сравнительный. Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV.

Обоснование отказа от затратного и доходного подходов при оценке квартиры

Юрий К. АНФ сообщал а : Поскольку при ЗП мы должны идти от затрат, то при оценке движимого имущества мы по идее должны просмотреть всю цепочку затрат от приобретения исходных материалов для производства до продажи на первичном рынке. Однако точность учета этих затрат ничтожно мала. Поэтому, когда мы определяем стоимость движимого имущества в новом состоянии, то мы фактически определяем затраты на воспроизводство без учета износа.

При независимом оценивании объекта недвижимости для пересмотра кадастровой стоимости этого объекта применяется несколько подходов.

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Преимущества затратного подхода: 1.

Затратный подход при оценке квартиры

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

На Ваш электронный адрес отправлена ссылка. Переход по ней подтвердит регистрацию на сайте. На Ваш электронный адрес отправлена ссылка для восстановления пароля. III Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки. Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Комментариев: 6
  1. Вера

    Отличная мысль

  2. ilwritic

    И так тоже бывает:)

  3. Варфоломей

    Ждать, имхо

  4. ventpadi

    Через некоторое время Ваш пост станет популярным. Запомните мое слово.

  5. Викентий

    Товарищи солдаты, песню надо орать так, чтобы мышцы на жопе дрожали. Спи быстрей – подушка нужна. Лучше сделать и жалеть, чем жалеть что не сделел. Не так я вас любил, как вы стонали !..

  6. Поликарп

    Шикарно, где взять можно?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://rt-stanko.ru