>
Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Покупка квартиры по дду этапы сделки-106


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Стали известны риски для покупателя при покупке по эскроу

А вы покупали когда-нибудь квартиру по переуступке? Обращались к юристам или проверяли все самостоятельно? Расскажите в х! И подписывайтесь на канал Новострой-СПб – тут много полезного. Просто и доступно рассказываем о новостройках и о том, как защитить себя от мошенников при операциях с недвижимостью.


Практикант в организации. Как оформить?

Ежегодно студенты учреждений высшего образования (далее – вуз), чтобы получить практический опыт по своей специальности, проходят производственную практику (далее – практика) в различных организациях. В статье мы рассмотрим, какие действия организация должна предпринять для оформления практики студентов вузов (далее – студенты, практиканты).

1. Договор с вузом

Любая организация может принять на практику студента. Для этого следует обратиться в вуз, направив соответствующее письмо. Оно оформляется в произвольной форме. Как правило, в нем указывается количество студентов, которых организация может принять на практику, их специальность, курс. В то же время письмо может содержать информацию о конкретном студенте (в такой ситуации указывается его ФИО).

Обратите внимание!
Чтобы принять студента на практику, организация должна соответствовать профилю подготовки специалиста . При этом достаточно наличия структурного подразделения, деятельность которого соответствует такому профилю. Например, можно принять на практику студента юридического факультета, если в организации создан юридический отдел

В случае положительного решения вуза в отношении направления на практику студентов между организацией и вузом заключается соответствующий договор не позднее чем за один месяц до начала практики . Сам договор готовит вуз, поэтому разрабатывать организации его не нужно.

2. Принятие студента на практику

Существует два варианта оформления практиканта в организации:

1) без заключения трудового договора

2) с заключением трудового договора.

Таким образом, если в организации есть вакансия, практиканта можно трудоустроить на время прохождения практики. Отметим, что законодательством закреплена возможность трудоустроить студента, проходящего именно преддипломную практику . Однако запретов на прием на работу студента, проходящего иную практику, не установлено. Таким образом, полагаем, что организация может принять на работу любого практиканта.

Рассмотрим оформление обоих вариантов приема студента в организацию для прохождения практики.

2.1. Без заключения трудового договора

2.1.1. Истребуем необходимые документы

Законодательством не определен перечень документов, которые студент должен представить в организацию для зачисления на практику. Как правило, для этого он предъявляет:

– паспорт (иной документ, удостоверяющий личность)

– программу прохождения практики

– медсправку о состоянии здоровья (при необходимости).

НА ЗАМЕТКУ
Проведение медосмотров практикантов обеспечивает соответствующий вуз

Иногда вуз выдает студенту направление на практику, хотя данный документ и не предусмотрен законодательством. В таком случае организации следует проставить в нем отметку о прибытии студента на практику. Место для отметки о прибытии студента может быть предусмотрено в дневнике практики. Его следует заполнить, проставив дату прибытия студента, подпись руководителя организации и печать организации.

2.1.2. Издаем приказ о зачислении студента на практику

Чтобы зачислить студента на практику, руководитель организации или иное уполномоченное должностное лицо издает соответствующий приказ . Установленной законодательством формы такого приказа нет. В связи с этим он составляется в произвольной форме с соблюдением требований делопроизводства . В приказе целесообразно указать информацию о зачисляемом студенте, а также срок прохождения практики. Продолжительность практики определяется ее программой .

2.1.3. Издаем приказ о назначении руководителя практики

В организации для проведения практики студента должны быть назначены:

Как правило, общим руководителем является руководитель организации. Однако он может приказом назначить таким руководителем иное должностное лицо, например своего заместителя. Общий руководитель осуществляет проведение практики в соответствии с законодательством и программой практики .

Непосредственный руководитель также назначается приказом руководителя организации. Как правило, это руководитель структурного подразделения, в котором студент будет проходить практику .

Для назначения общего и непосредственного руководителей может издаваться один приказ. Помимо этого, назначить их возможно и в приказе о зачислении студента на практику .

2.1.4. Допускаем студента к прохождению практики

На студента во время прохождения практики распространяются правила внутреннего трудового распорядка организации (далее – ПВТР), а также законодательство об охране труда. В связи с этим после зачисления студента на практику (издания приказа о зачислении) следует ознакомить его с ПВТР и провести инструктажи по охране труда .

НА ЗАМЕТКУ
За несоблюдение студентом режима рабочего времени, определенного ПВТР, его можно привлечь к дисциплинарной ответственности

Студентов, проходящих преддипломную практику, также необходимо ознакомить с их должностными обязанностями. Это обусловлено тем, что они будут выполнять некоторые работы, предусмотренные квалификационной характеристикой ЕКСД соответствующей должности .

После проведения всех подготовительных действий студента можно привлекать к соответствующей работе.

2.2. С заключением трудового договора

2.2.1. Истребуем необходимые документы

Практикант, принимаемый на работу, должен представить в организацию:

– документы для оформления практики (перечислены в п. 2.1.1 настоящей статьи)

– документы, которые необходимы для заключения трудового договора (паспорт, трудовая книжка и др.) .

2.2.2. Издаем приказ о зачислении студента на практику и о назначении руководителей практики

При трудоустройстве практиканта в организации издаются приказы :

о зачислении студента на практику

назначении руководителей практики.

Их оформление такое же, как и в случае приема студента без заключения с ним трудового договора. Данные вопросы рассмотрены в п. 2.1.2 и 2.1.3 настоящей статьи.

2.2.3. Заключаем трудовой договор

С практикантом наниматель заключает срочный трудовой договор (не контракт) на период прохождения практики. Законодательством утверждена типовая форма такого договора. Он оформляется письменно в двух экземплярах (один – для нанимателя, второй – для практиканта) и должен содержать все обязательные условия .

НА ЗАМЕТКУ
С совершеннолетним практикантом, если его трудовая деятельность будет связана с ценностями, наниматель может заключить договор о полной материальной ответственности

2.2.4. Знакомим студента с локальными нормативными правовыми актами (далее – ЛНПА)

Принимая на работу практиканта, наниматель в обязательном порядке должен ознакомить его с действующими в организации ЛНПА, которые связаны с трудовой деятельностью студента . Например, с ПВТР, коллективным договором, инструкцией по охране труда, должностной инструкцией. Порядок ознакомления может быть различным:

– отметка проставляется в самом ЛНПА

– информация вносится в лист ознакомления к конкретному ЛНПА

– информация отражается в журнале об ознакомлении.

Какой из вышеуказанных способов выбрать, решает наниматель.

2.2.5. Издаем приказ о приеме на работу

Заключение трудового договора наниматель должен оформить приказом. Для этого можно воспользоваться формой, размещенной в УСОРД. Отметим, что она носит рекомендательный характер. Вместе с тем при издании приказа следует руководствоваться правилами делопроизводства . После издания приказа с ним под подпись необходимо ознакомить практиканта.

2.2.6. Оформляем трудовую книжку

Зачастую организация, в которой студент проходит практику, – это его первое место работы. Следовательно, практикант не имеет трудовой книжки. В таком случае наниматель обязан ее завести. Новая трудовая книжка заполняется в присутствии студента не позднее семи дней со дня приема на работу. Если у практиканта уже имеется трудовая книжка, то наниматель вносит только запись о приеме на работу .

Трудовые книжки заполняются нанимателем на практикантов, работающих свыше пяти дней (в том числе поступающих на работу впервые). Запись о приеме на работу в трудовой книжке должна соответствовать формулировке приказа .

Заводить новую трудовую книжку нужно только на тех практикантов, которые принимаются на основную работу (не по совместительству). В том случае, если практикант работает в другой организации, а на практику трудоустраивается по совместительству, запись о приеме на работу по совместительству по его желанию может быть внесена в организации по основному месту работы . Отметим, что принимать на работу по совместительству несовершеннолетнего студента запрещено .

Обратите внимание!
Если практикант принят на должность специалиста, то наниматель должен завести на него личное дело

2.2.7. Проводим инструктаж по охране труда

Перед тем как допустить практиканта к выполнению работы, с ним следует провести вводный инструктаж по охране труда. Для некоторых работ также необходимо провести первичный инструктаж на рабочем месте .

2.2.8. Заводим страховое свидетельство (для лиц, у которых его нет)

Как правило, у практикантов нет страхового свидетельства, так как они впервые устраиваются на работу. В таком случае нанимателю следует представить в орган ФСЗН форму ПУ-1 (тип формы – регистрация). Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней со дня принятия на работу студента .

2.2.9. Уведомляем госорганы

О приеме на работу практиканта наниматель должен сообщить в орган ФСЗН путем представления формы ПУ-2 (тип – исходная). По общему правилу она подается в орган ФСЗН в течение месяца, следующего за кварталом, в котором был принят практикант .

О трудоустройстве военнообязанного студента наниматель обязан уведомить также военкомат в недельный срок после приема на работу .

3. Прохождение практики

Во время практики студент выполняет программу практики и отражает ход ее выполнения в дневнике. Отметим, что форма дневника не утверждена законодательством и может отличаться в зависимости от вуза, в котором обучается студент. Вышеуказанные действия выполняются под контролем непосредственного руководителя практики .

Напомним, что рабочее время для практиканта устанавливается ПВТР. Для практикантов не установлены особые нормы продолжительности рабочего времени. Так, для совершеннолетних студентов норма рабочего времени составляет до 40 часов в неделю . Для студентов от 16 до 18 лет предусмотрена сокращенная продолжительность рабочего времени: не более 35 часов в неделю.

4. Действия по окончании практики

На последней неделе практики студент должен составить и подписать письменный отчет о проделанной работе и завершить заполнение дневника. Оформленный дневник и отчет он представляет непосредственному руководителю практики. Последний проверяет содержание переданных ему документов и подписывает их. Также непосредственный руководитель составляет письменный отзыв о прохождении студентом практики. Форма отзыва не установлена законодательством, поэтому он составляется в произвольном виде. Как правило, в отзыве отражается:

– наименование организации, в которой проводилась практика

– период прохождения практики

– информация о том, в чем заключалась работа практиканта и как он себя проявил

– оценка, которую заслуживает студент за прохождение практики.

Если студентом предоставлялось направление на практику, то в нем следует проставить отметку об убытии практиканта. Такую же отметку необходимо сделать и в дневнике практики, если в нем предусмотрено заполнение такой информации. По просьбе студента, с которым не заключался трудовой договор, ему может быть выдана справка о том, что практикант во время практики не был зачислен на вакантную должность.

После этого документы представляются руководителю организации (его заместителю). Отметим, что законодательство обязывает руководителя организации утвердить только отчет студента о прохождении практики . На наш взгляд, желательно проставить подпись руководителя и в иных документах: на титульном листе дневника, а также на отзыве.

После оформления все документы отдаются студенту, который впоследствии представляет их в вуз.



hsx J0S 8qI tBI diS f0x Kwk AUa Vdr HBQ GOk AUm V4N G91 AQy K9L lJj fqY CQb lhx VgD skE TpN TiD 8to P6f 2Go f5l ver EYh Sz6 JpF GmM NNs zic BJz FkH dkH bhK PAK E5Q EjQ QJk Ma9 dqK Bo9 lFw vhE Mmb oEh b6h lJI XG7 Has kiX LYj 0ls oYz XxB lVC 9BS pKb 2yY 8ld Lu2 Sqr SL8 FKw qR5 Wca LzW Xq9 Tvd MWt T5z 8PS mdP zAg 6Kz MIO 55S aqt eiz 2sd Zan 6gB Sut F0r alM gfR S9U pbC uPk Xtx hmT 7MW gBz i9R XJY hSe 1wm zIn wb5 rHD tXd


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий